L’immobilier n’est pas l’actif le plus performant sur le long terme : depuis 1900, il rapporte en moyenne 5,4% par an alors que les actions rapportent 6%. Comment expliquer alors que 60% des Français possèdent un bien immobilier, mais que seulement 10% possèdent des actions ?
La raison principale, c’est l’effet de levier.
L’immobilier est le seul actif que vous pouvez acheter à crédit. Les banques vous prêtent facilement pour acheter votre maison, elles ne vous prêtent jamais pour investir en Bourse.
Si vous avez 50 000 euros en cash, en Bourse vous investirez 50 000 euros. Mais en immobilier, vous pourrez sans doute emprunter 200 000 euros supplémentaires et investir 250 000 euros. Vous obtiendrez un rendement un peu plus faible mais sur un montant 5 fois supérieur. A long terme, cela entraine un écart de performance considérable.
Quand faire un investissement locatif ?
En immobilier, la priorité est d’acheter sa résidence principale : on n’a pas de risques que les locataires partent sans payer, on peut faire les travaux qu’on veut et surtout, on se sent chez soi.
Mais si on n’a pas les moyens d’acheter là où on habite (un jeune à Paris par exemple), il peut être judicieux d’acheter un bien plus petit ou dans une ville moins chère, et de le louer.
Quelques années après avoir acheté votre résidence principale, votre salaire aura probablement augmenté, vous aurez à nouveau des économies et vous aurez remboursé une partie de l’emprunt. Vous aurez alors une capacité d’emprunt supplémentaire que vous pouvez utiliser pour acheter un second bien immobilier.
Très peu de français optimisent leur capacité d’emprunt : seulement 13% possèdent plus d’un bien immobilier. C’est dommage car cette sous-exploitation de votre levier bancaire réduit la performance de votre portefeuille.
Quels types de biens acheter ?
Un investissement locatif est également plus flexible qu’un achat de résidence principale : vous n’êtes limité ni par le quartier, ni par la taille du bien, ni par son agencement ou ses caractéristiques. Le principal critère à étudier n’est pas le prix mais la rentabilité.
Un appartement en plein centre d’une grande ville est souvent très attractif pour y vivre mais pas forcément le meilleur investissement locatif du fait de son prix d’achat élevé. A l’inverse, des biens moins cotés peuvent se révéler d’excellentes opportunités.
Les investissements locatifs se déclinent en plusieurs types : location classique, location à court terme, location pour étudiants, immeubles de rapport, etc. Si vous envisagez un achat, je vous recommande vivement le guide de Learn-immo « 12 fiches pratiques pour acheter votre premier immeuble en trois mois ».
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